ที่ดิน คือ ทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ การครอบครองที่ดินต้องมีหลักฐานเอกสารต่าง ๆ ที่ออกให้โดยหน่วยงานราชการ ที่ดินเป็นที่พื้นที่ที่สามารถเข้าทำประโยชน์ได้โดยภาครัฐหรือเอกชน สำหรับบุคคลทั่วไปสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ โดยการซื้อ-ขาย จับจองที่รกร้าง หรืออื่น ๆ ตามที่กฎหมายกำหนด

ในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ การขาย หรือการทำนิติกรรมอื่น ๆ สิ่งหนึ่งที่ต้องทราบและตรวจสอบให้ดีก่อน

ก็คือ เอกสารสิทธิ์ ซึ่งตามกฎหมายไทยนั้น

กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ได้อธิบายว่า ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีค่า มีราคา และมีประโยชน์แก่มนุษย์อย่างยิ่ง เช่นใช้เป็นที่อยู่อาศัย

เกษตรกรรม อุตสาหกรรม หลักประกันและอื่น ๆ โดยประเภทหนังสือแสดงสิทธิที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดินมี 5 ประเภท ดังนี้

สำนักงานกฎหมายนิติกาญจย์และเพื่อน

NITIKARN SOLICTORS OFFICE

ประเภทของที่ดิน

1. แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)

2. ใบจอง (น.ส.2)

3. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 , น.ส.3 ก. , น.ส.3 ข.)

4. โฉนดที่ดิน (น.ส.4)

5. ใบไต่สวน (น.ส.5)

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)

แบบ แจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่าตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.1 อีกแล้ว) ซึ่งผู้ครอบครองจะต้องเข้าใช้ประโยชน์ก่อน 1 ธันวาคม 2497 เท่านั้น ส.ค.1 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้ เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้นตามกฎหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.1 จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ผู้มี ส.ค.1 มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) ได้ ซึ่งจะต้องทำภายในวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2553 และสำหรับใครที่ยังไม่ได้ขออกโฉนด ปัจจุบันก็ยังสามารถทำได้แต่จะต้องร้องขอต่อศาล ให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดว่าผู้นั้นถือครอบครองและทำประโยชน์ก่อนที่ประมวลกฎหมายบังคับใช้ 1 ธันวาคม 2497

ใบจอง (น.ส. 2)

ใบจอง คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราว ๆ ในแต่ละท้องที่และผู้ต้องการจับจองควรคอยฟังข่าวของทางราชการ

ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 6 เดือนและต้องทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องเป็นเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 , น.ส. 3 ก , น.ส. 3 ข.)

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข) หมายความว่า หนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว

น.ส. 3 (ครุฑดำ) ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอยไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ "ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ" ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)

น.ส. 3 ก. (ครุฑเขียว) ออกในท้องที่ที่มี "ระวางรูปถ่ายทางอากาศ" โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ

(นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้)

น.ส. 3 ข. ออกในท้องที่ที่ "ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ" และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้ออก)

โฉนดที่ดิน (น.ส. 4) (ครุฑแดง)

โฉนดที่ดิน คือ "หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์" ในที่ดินซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่าแต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดินถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

ใบไต่สวน (น.ส. 5)

ใบไต่สวน คือ หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน เป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้ ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ดินนั้นนายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อน แล้วจึงมาจดแจ้งหลังใบไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1) หรือไม่มีหลักฐานที่ดิน ใด ๆ และเป็นที่ดินที่นายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชน์จะจดทะเบียนโอนกันไม่ได้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก

ขณะเดียวกันก็ยังมี เอกสารสิทธิที่ออกโดยหน่วยงานอื่น อีกหลายรูปแบบ เช่น

1. ส.ป.ก. 4-01

2. ส.ท.ก.

3. ภ.บ.ท. 5

4. น.ค. 3

ส.ป.ก. 4-01 (ครุฑน้ำเงิน)

เป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร เป็นเพียงการถือครองที่ดินเพื่อทำประโยชน์เท่านั้น จึงทำให้

ผู้ถือครองจะไม่ได้กรรมสิทธิในที่ดินและไม่สามารถขายหรือโอนได้ ยกว้นตกทอดทางมรดก ทั้งนี้หากผู้ที่ถือครองขาดคุณสมบัติหรือฝ่าฝืน

กฎระเบียบ รวมถึงเสียชีวิตและไม่มีผู้มารับมรดกตกทอด ก็จะหมดสิทธิในการถือครองไป

ส.ท.ก.

เป็นหนังสือสิทธิทำกินในเขตป่าสงวนแห่งชาติ หนังสืออนุญาตนี้ครั้งแรกจะได้เป็น สทก.1 ก สามารถเข้าไปทำประโยชน์ได้ชั่วคราว 5 ปี ครอบครัวละไม่เกิน 20 ไร่ ซึ่งกรมป่าไม้จะเป็นผู้ออกหนังสือให้ เมื่อครบกำหนดและทำถูกต้องตามเงื่อนไขต่าง ๆ สามารถต่อ

อายุหนังสือได้ ทางราชการจะเปลี่ยนเป็นหนังสือ สทก.2 ก แทนซึ่งจะมีอายุ 5 ปี แต่ต้องเสียค่าธรรมเนียมไร่ละ 20 บาท สำหรับครอบครัว

ที่ครอบครองที่ดินเกิน 20 ไร่ จะได้เป็นหนังสืออนุญาตให้ทำการปลูกป่าหรือไม้ยืนต้นภายในเขตปรับปรุงป่าไม้สงวนแห่ชาติ หรือ สทก.1 ข

แต่การถือครองต้องไม่เกินครอบครัวละ 35 ไร่ อายุการอนุญาต 10 ปี และเสียค่าธรรมเนียมไร่ละ 20 บาท โดยหนังสืออนุญาตนี้จะไม่ใช่

กรรมสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดิน ทำให้ไม่สามารถซื้อขายที่ดินได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดกเท่านั้น และหากใครไม่ทำประโยชน์ติดต่อกัน 2 ปี

ก็จะถูกเพิกถอนสิธิทำกินด้วย

ภ.บ.ท. 5

เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ หรือเรียกกันว่าภาษีดอกหญ้า โดยพื้นที่นี้เป็นที่ดินมือเปล่าแต่ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ เพราะเป็นเพียงเอกสารรับรองการเสียภาษี และอ้างอิงการครอบครองที่ดินเท่านั้น พูดง่าย ๆ เหมือนเราไปเช่าที่ดินรัฐอยู่ ดังนั้นเจ้าของก็ยังเป็นของรัฐ ทั้งนี้ไม่สามารถซื้อขายได้ เพราะไม่มีกฎหมายรับรอง แต่ก็ยังมีการซื้อขายเปลี่ยนมือกัน หากถามว่าจะนำไปออกเอกสารสิทธิได้หรือไม่ คำตอบก็คือ ทำได้

แต่จะเกิดขึ้นในกรณีที่รัฐบาลเรียกให้ผู้ถือครองนำมาออกเอกสารสิทธิ์เท่านั้น ที่สำคัญพื้นที่นั้นต้องไม่อยู่ในเขตของป่าไม้ ทหาร หรือกรรมสิทธิ์ของคนอื่น ทั้งนี้หากตรวจพบเป็นพื้นที่ทับซ้อนป่าไม้ หรือที่ทหาร รัฐก็มีสิทธิเรียกคืนที่ดินดังกล่าว

น.ค. 3

เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์ ออกโดย "นิคมสร้างตนเอง" โดยจะออกให้เฉพาะสมาชิกนิคมเท่านั้น เพื่อการครองชีพ ซึ่งจะได้กรรมสิทธิ์ในการถือครองครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ มีการกำหนดขอบเขตที่ชัดเจน โดยหลังจากครอบครองแล้ว 5 ปี มีสิทธินำหลักฐานไปยื่นขออก น.ส.3 หรือโฉนดได้ ซึ่งไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดก

รายละเอียด

โครงการ Viewtaly 2A รหัส TR003

ที่ตั้ง ทัพพระยา เมืองพัทยา อำเภอบางละมุง ชลบุรี